경기도에 거주하는 A씨는 지난 2007년 각 층별로 따로 구분 등기된 3층 짜리 다세대주택을 취득했다. 다세대주택을 3년 이상 보유한 A씨는 지난해 다가구주택 1채로 용도변경을 실시했고, 부동산에 매물로 내놓아 양도했다.

다가구주택을 양도한 이후 적지 않은 양도소득세를 납부해야 했던 A씨는 한가지 궁금증이 생겼다. 다가구주택이긴 하지만 소유하고 있던 집 1채를 한번에 모두 양도했으므로 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있지 않을까 궁금했던 것이다.

세금을 한푼이라도 줄이고 싶었던 A씨는 이 문제를 국세청에 직접 문의하기로 했다.

□ 하나의 매매단위로 양도한 다가구주택, "비과세 O.K" = 국세청은 A씨 질의에 대해 "3년 이상 보유한 다세대주택을 소유한 1세대가 다가구주택으로 용도변경해 하나의 매매단위로 양도하는 경우, 용도변경일로부터 3년 이상 보유하고 양도하면 단독주택으로 보아 1세대1주택 비과세 혜택을 적용한다"고 밝혔다.

현행 세법에 따르면 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 보유기간이 2년(6월29일 개정, 3년→2년) 이상이라면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

여러 가구가 함께 생활하는 '다가구주택'도 가구별로 분양하지 않고 하나의 매매단위로 양도하면 단독주택으로 간주되고, 1세대 1주택 비과세 혜택이 적용된다.

반면 1세대가 소유한 '다세대주택'은 한번에 모두 양도하더라도 다가구주택과 달리 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다.

다가구주택과 다세대주택은 언뜻 보기엔 비슷하지만, 이와 같이 1세대 1주택 비과세 혜택 적용 여부를 놓고 볼 때 세법상 큰 차이가 나는 전혀 다른 주택이다.

세법에 따르면 다가구주택은 일단 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하이고, 1개 동 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 제외)의 합계가 660㎡ 이하여야 한다. 입주 세대도 제한돼 총 19세대 이하가 거주할 수 있어야 한다.

다세대주택은 주택 1개 동 바닥면적 합계가 660㎡ 이하로 다가구주택과 같지만, 층수가 4개 층 이하인 주택으로서 단독주택이 아닌 공동주택에 포함된다.

이외에도 주택 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡를 초과할 경우에는 연립주택, 주택으로 쓰는 건물의 층수가 5개 층 이상이면 아파트로서 공동주택에 해당한다.

현행 세법에서는 다가구주택을 가구별로 분양하지 않고 하나의 매매단위로 양도할 경우에는 단독주택으로 간주하며, 2년 이상 보유하고 양도하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용한다.

국세청에 따르면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없는 다세대주택도 다가구주택으로 용도변경한 이후 2년 이상 보유하고 하나의 매매단위로 양도한다면 1세대 1주택 비과세 혜택이 가능하다.

한편 2년 이상 보유한 다세대주택을 다가구주택 용도변경일로부터 2년 이전에 양도할 경우에는 주택 전체에 대해 비과세 혜택을 받을 수 없고, 거주자가 선택하는 1호의 주택만 비과세 된다.

[참고 질의회신 : 부동산거래관리과-286]