우리나라 대표 관광지 부산시 해운대에 다소 오래된 아파트 1채를 갖고 있던 A씨는 얼마 전 아파트 재개발 결정이 내려져 입주권을 받았다.

재개발주택 조합원으로서 공급받은 재개발아파트 총분양금액은 4억7525만원이며, 종전 주택 권리가액 2억3719만7000원을 공제해 2억3805만3000원을 추가로 부담해야 한다.

현재까지 추가부담금 중에서 계약금을 비롯해 총 1억1902만6000원을 부담한 A씨는 재개발될 아파트를 혼기가 꽉 찬 큰아들에게 증여하고. 복잡한 해운대 근처에서 살기보다는 한적한 시골 마을에서 배우자와 함께 전원생활을 즐길 계획이다.

하지만 큰아들에게 해운대 재개발아파트 입주권을 증여하려던 A씨에게 뜻밖의 세금 문제가 발생했다. 일반 주택과 달리 재개발조합원 입주권의 경우 세법상 평가금액은 얼마인지, 세금은 얼마나 내야하는지 알 수가 없었기 때문이다.

특히 재개발아파트 특성상 이전 주택에 대한 권리가액은 물론 추가로 지불한 부담금까지 있어, 정확한 입주권 가격을 평가하기가 까다로웠다.

A씨는 헷갈리는 재개발조합원 입주권 가격 평가방법을 국세청에 직접 물어보기로 했다.

□ "재개발조합원 입주권 = 권리가액＋계약금·중도금＋프리미엄" = 국세청은 A씨의 질의에 대해 "재개발조합원 입주권은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가한다"고 답변했다.

현행 세법에 따르면 증여재산의 가액은 원칙적으로 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이뤄질 때 성립되는 '시가'에 따른다.

하지만 시가를 산정하기 어려운 경우 재개발조합원 입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리는 평가기준일(상속개시일 또는 증여일)까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 더한 금액으로 산정한다.

특히 평가기준일까지 불입한 금액이란 조합원으로서 출자한 토지와 건물의 감정가액 등을 감안, 재개발조합이 산정한 조합원 권리가액과 평가기준일까지 납부한 계약금 및 중도금 등을 모두 합한 금액을 말한다.

즉 시가가 명확하지 않은 재건축 또는 재개발조합원 입주권의 경우 ▲조합원의 종전주택 권리가액 ▲불입한 계약금과 중도금 ▲평가기준일 현재 프리미엄 등을 모두 더한 금액으로 계산된다.

A씨의 경우 지금 상태로 재개발조합원 입주권을 큰아들에게 증여할 경우 종전주택 권리가액 2억3719만7000원, 계약금 추가부담금 1억1902만6000원을 합산한 금액에 현재 부동산 시장에서 형성된 '프리미엄'을 더하면 세법에서 정하는 평가가액을 계산할 수 있다.

국세청 관계자는 "재개발조합원 입주권을 증여하는 경우 평가기준일까지 불입한 금액과 프리미엄을 합한 금액으로 평가한다"며 "프리미엄은 조합원입주권 거래상황, 가격변동 등 구체적인 사실을 확인해 산정해야 한다"고 설명했다.